Jeder Immobilienmakler ist glücklich, wenn ein Miet- oder Kaufvertrag erfolgreich abgeschlossen ist. Doch was tun, wenn schon bald das Telefon klingelt und sich der unzufriedene Kunde über scheinbar verdeckte Mängel äußert? Wütend fordert die Klientel ihr Geld zurück. Möglicherweise entspricht das Baujahr nicht den benannten Angaben. Noch schwieriger: die Käufer oder Mieter haben Schimmel im Haus festgestellt. Für diese und ähnliche Fälle muss ein Immobilienmakler haften, allerdings nur unter bestimmten Umständen.
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Wann tritt die Maklerhaftung in Kraft?
Das wichtigste Ziel eines Maklers besteht darin, das Zustandekommen eines Vertrags anzustreben. Darauf basiert gemäß Rechtssprechung die Aufklärungspflicht. Gemäß eines Urteils des BGH mit dem Aktenzeichen III ZR 295/04 sind Immobilienmakler verpflichtet, den Kunden alle für eine Kauf- oder Mietentscheidung erforderlichen Informationen zu vermitteln. In diesem Zusammenhang ist es besonders wichtig, auch keine nachteiligen Daten und Fakten vorzuenthalten. Diese Informationen kann ein Immobilienexperte aber nur weitergeben, wenn dieser auch etwaige Nachteile kennt. Anderenfalls haftet der Makler auch nicht für nachteilige Daten. Strittig sind jedoch Handlungen, bei denen ein Immobilienspezialist Situationen einschätzt, die Kunden als reine Vermittlung von Fakten einstufen. Folgende Haftungsfallen führen schlimmstenfalls zu einem Rechtsstreit:
- Makler sind über für einen Vertrag ausschlaggebende Informationen wie Mängel informiert, geben diese jedoch nicht an Kunden weiter.
- Immobilienmakler vermitteln Angaben, die sich als falsch oder nicht vollständig herausstellen.
- Der Immobilienmakler führt mit seinen Erklärungen nur eine unzureichende Vorstellung herbei.
- Aufgrund seiner fachlichen Einschätzung zweifelt der Immobilienexperte die Richtigkeit der Angaben an. Allerdings teilt er die Zweifel nicht mit.
- Der Immobilienmakler bemerkt ein Missverständnis beim Informationsfluss. Doch er weist nicht auf das etwaig bestehende Problem hin.
Derartige Fehler müssen seitens der Immobilienspezialisten nicht vorliegen. Dennoch werden Kunden und Kundinnen versuchen, den Immobilienkäufer nach einem Fehlkauf zu beschuldigen. Einerseits muss die Schuld der Immobilienmakler natürlich nachgewiesen werden. Andererseits sind derartige Auseinandersetzungen zumeist mit einer hohen Geldsumme verbunden. Der Immobilienmakler muss gemäß § 654 BGB mit einem Verlust der Maklerprovision (Maklerprovision - Alles Wissenswerte) rechnen. Möglicherweise muss der Immobilienspezialist sogar mit einem durch die Kunden eingeforderten Schadenersatz rechnen. Deshalb sollten Immobilienmakler stets bemüht sein, dass die Maklerhaftung überhaupt nicht erst entsteht.
Alle bekannten Mängel auch ohne Aufforderung ansprechen
Immobilienmakler sind zur Mitteilung all der Informationen verpflichtet, die sich auf die Kaufentscheidung auswirken. So besagt die gängige Rechtssprechung, dass die Branchenvertreter explizit auf eklatante Makel wie Schädlingsbefall, Asbestdächer oder reparationsbedürftige Bereiche hinweisen müssen. Ergänzend muss nicht nur der Ist-Zustand des Objekts beschrieben werden. Beispielsweise sollten die Dienstleister auch über gröbere Mängel aus der Vergangenheit informieren – beispielsweise einen Schwammschaden. Sind andere Makel oder Vorschriften für die Zukunft relevant, müssen diese Informationen ebenfalls erwähnt werden. Dies ist unter anderem der Fall, wenn die Denkmalschutzbehörde zukünftig die Denkmalschutz-Tauglichkeit einer Immobilie (Denkmalschutz - Das müssen Sie beachten) überprüfen wird. Außerdem fließen eventuell spezielle Charakteristika über die Umgebung in die Kaufentscheidung ein. Plant der Immobilienbesitzer in spe die Aufnahme eines Gewerbes in der Immobilie, sollte der Immobilienmakler darauf eingehen. Diese Mitteilungspflicht besteht beispielsweise dann, wenn Konkurrenzunternehmen in unmittelbarer Nähe angesiedelt sind.
Wie sicher ist sich der Immobilienmakler über die Informationen?
Missverständnisse kommen bei Gesprächen zwischen Kunde und Makler schnell auf. Leicht lässt der Immobilienspezialist eine riskante Situation aufkommen, wenn dieser nur grobe Einschätzungen über die die Objekte abgibt. Interpretieren Kunden diese Informationen als Wahrheit, ist das Streitpotential vorprogrammiert. Erkundigt sich die Klientel beispielsweise nach Ausbaumöglichkeiten des Dachgeschosses und bejaht der Makler diese Frage, haftet er automatisch mit dieser Aussage. Doch eventuell wollte der Immobilienmakler mit dieser Aussage nur verlauten lassen, dass ein Ausbau prinzipiell möglich sei. Widerspricht die Baubehörde nach einem Erwerb des Hauses diesen Ausbauplänen, haftet der Immobilienmakler für diese Aussage. Genauso riskant sind Falschaussagen für Auskünfte für zu erwartende Mieteinnahmen oder mögliche Steuerabschreibungen der Kaufnebenkosten. Sind sich Immobilienmakler deshalb bei einer Antwort nicht 100%ig sicher, sollten sie stets das Angebot machen, sich diesbezüglich beim Verkäufer zu erkundigen.
Auf Nummer sicher gehen - Sich auf Angaben der Verkäufer berufen
Die Genauigkeit der Informationen zu einer Immobilie können die Makler vermutlich nur selten zu 100 Prozent einschätzen. Als Entlastung dient ein Urteil des Bundesgerichtshofs mit dem Aktenzeichen BGH III ZR 146/06. Dieses Urteil räumt dem Makler das Recht ein, die Angaben ungeprüft weiterzugeben, die der Branchenvertreter vom Verkäufer erhalten hat. Im Gegenzug muss ein Immobilienmakler seine Klientel dennoch auf Bedenken hinweisen, die aufgrund seiner Fachkompetenz an der Richtigkeit bestimmter Angaben bestehen. Es bestehen keine klaren Vorgaben darüber, wann ein Makler Zweifel an der Korrektheit der Informationen hegen sollte. Aus Sicherheitsgründen sollten Immobilienspezialisten im Zweifelsfall das Gespräch mit den Verkäufern suchen. Dennoch muss ein Immobilienmakler nicht die Aufgabe eines Gutachters übernehmen.
Im Exposé - Auf den Haftungsausschluss hinweisen
Im Exposé sollten sich Immobilienexperten an den Informationen des Verkäufers orientieren. Bei der Weiterleitung von eigenen Angaben oder Nutzungsideen sollten Verkäufer stets bedenken, dass sie für derartige Informationen selbst haften. Ein häufiger Streitfall ist der Grundriss. Gibt ein Immobilienmakler von sich aus Informationen zur Nutzung oder Größe der Räumlichkeiten an, haftet der Makler für diese Angaben. Deshalb gehen Immobilienmakler auf Nummer sicher, wenn sie sich über diese Informationen beim Verkäufer erkundigen. Als Sicherheit dienen ein vom Verkäufer unterzeichneter Grundriss oder Exposé. Juristen legen ebenfalls nahe, im Exposé, Maklervertrag (Maklervertrag - Alles Wissenswerte) oder ähnlichen Dokumenten auf den Haftungsausschluss zu verweisen. Standardsätze wie: "Sämtliche im Exposé enthaltenen Angaben stammen vom Eigentümer und sind nicht von mir überprüft worden." bewahren Immobilienmakler im Zweifelsfall vor Rechtsstreitigkeiten.
Vorbeugend einer Maklerhaftung entgegenwirken - So funktioniert's
Als vermittelnde Instanz zwischen Kunden sowie dem Verkäufer sollten Makler darauf Acht geben, dass zwischen beiden Seiten keine Missverständnisse auftreten. Schließlich sind vertragsbedingte Streitigkeiten teuer und kosten zudem viel Zeit und Nerven. Droht ein Missverständnis zwischen Makler und Kunde, sollten Immobilienmakler besser noch einmal nachfragen. Dadurch kann eine drohende Fehlannahme korrigiert werden. Zudem sollten die Dienstleister ihre Auftraggeber auf die Negativfolgen unrichtiger Angaben hinweisen. Bestehen seitens des Maklers berechtigte Zweifel an der Korrektheit einzelner Informationen, müssen Makler ihre Kunden und Verkäufer darüber in Kenntnis setzen. Aus Sicherheitsgründen sollten sich Immobilienmakler unbedingt an ihre Korrekturpflicht halten. Wird der Makler über eine unkorrekte Angabe informiert, muss er diese dem Kunden zügig mitteilen und die Daten im Exposé korrigieren. Diese Mitteilungspflicht basiert auf einem Urteil des Bundesgerichtshofs mit dem Aktenzeichen BGH III ZR 43/99.
