Denkmalschutz bei Immobilien - Das müssen Sie beachten

Stehen Häuser unter Denkmalschutz, sind die Objekte zumeist besonders reizvoll. Unter Denkmalschutz stehende Bauten verbreiten historischen Charme, sind jedoch auch mit besonderer Bedacht zu behandeln. Doch nicht aus ideellen Gründen hat eine derartige altehrwürdige Immobilien ihren Reiz. Diese Objekte sind auch als Kapitalanlage interessant. Allerdings müssen sich Hauseigentümer in vielen Fällen zu einer kostenintensiven Instandhaltung verpflichten. Schließlich weicht ein unter Denkmalschutz stehendes Haus in puncto Finanzierung, Erhalt und Sanierung maßgeblich von einem Neubau ab.

Erste Informationen liefert die örtliche Denkmalschutzbehörde

Wer den Kauf eines älteren Gebäudes in Betracht zieht, sollte die lokale Denkmalschutzbehörde kontaktieren. Hier können Interessenten erfragen, inwiefern ein öffentliches Interesse an dem Objekt besteht und ob das Haus alle Kriterien für ein Baudenkmal erfüllt. Ist die Immobilie auf der Denkmalschutz-Liste des entsprechenden Bundeslandes verewigt, bedürfen zahlreiche Sanierungsarbeiten vor Beginn einer Genehmigung. Diese Spezialauflagen für die Umsetzung und das Material sind notwendig, damit das Objekt auch nach Durchführung dieser Maßnahmen unbeschadet bleibt. Aus dem Grund ist eine Sanierung denkmalgeschützter Häuser zumeist nicht nur komplizierter, sondern auch kostenintensiver.

Experten nach ihrem Fachwissen befragen

Besitzer eines unter Denkmalschutz stehenden Objekts sind gut beraten, Aufwendungen für Sanierungen sowie damit verbundene langfristige Kosten frühzeitig zu dokumentieren. Es ist ratsam, sich an einen Architekten oder Sachverständigen zu wenden, der auf Denkmalschutz spezialisiert ist. Der Hintergrund: zahlreiche Baudetails wirken sich maßgeblich auf genaue Kalkulationen aus. Häufig ist es der Fall, dass sich der Denkmalschutz nur auf bestimmte Bereiche des Hauses bezieht. Zudem besteht oft keine Notwendigkeit, das Gebäude in seinen Urzustand zu versetzen. Der Bestandsschutz berücksichtigt nur den Bauzustand, der in der Denkmalschutz-Liste verewigt ist. Mittlerweile sind Ämter flexibler geworden und lassen neue bauliche Veränderungen eher zu. Deshalb sollten sich Immobilienbesitzer nicht scheuen, sich im Vorfeld durch die Denkmalschutzbehörde beraten und unterstützen zu lassen.

Bei diesen Häusern ist Energieeffizienz besonders wichtig

Die energieeffiziente Sanierung nimmt insbesondere bei älteren oder unzureichend gedämmten Gebäuden eine Schlüsselrolle ein. Dementsprechende Maßnahmen sind umweltschonend und wirken sich positiv auf die Heizkosten aus. Vor Abschluss eines Kaufvertrags (Wichtige Inhalte im Immobilienkaufvertrag) sollten sich beide Parteien darauf einigen, welche Nachdämmung genehmigt wird und welche Heizungssysteme in das denkmalgeschützte Objekt eingefügt werden können. Häufig benötigen unter Denkmalschutz stehende Häuser neue Türen und Fenster, damit sich die Stromkosten verringern. Allerdings besteht häufig die Auflage, dass sich diese Türen und Fenster optisch dem Original anpassen müssen – eine Vorschrift, die oft relativ teuer ist.

Welche Sanierungsmaßnahmen sind erlaubt?

Welche Sanierungsmaßnahmen im Einzelnen durchgeführt werden, hängt von den Bedingungen des unter Denkmalschutz stehenden Hauses ab. Gesetzliche Anforderungen lassen mittlerweile einen größeren Spielraum. Deshalb sind die Hausbesitzer beispielsweise von einer Pflicht zum Energieausweis befreit. Das bedeutet natürlich nicht, dass die Besitzer frieren oder überdurchschnittlich hohe Heizkosten billigen müssen. Häufig haben Gebäude aus der Gründerzeit so dicke Wände, dass über Fassaden zu viel Wärme verloren geht. Wird eine gewünschte Außendämmung dennoch nicht genehmigt, ist eine Innendämmung möglicherweise die richtige Lösung. Wichtig ist, dass derartige Maßnahmen mit der Bauphysik des denkmalgeschützten Objekts übereinstimmen. Anderenfalls drohen Schäden durch auftretenden Schimmel. Ein Heizungsaustausch trägt in einem Haus unter Denkmalschutz ebenfalls zu verringerten Energiekosten bei. Eventuell kommt ein Mini-Blockheizkraftwerk in Betracht, das Wärme sowie Strom herstellt.

Steuervorteile für die Immobilienbesitzer

Im Gegenzug profitieren Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie von einigen finanziellen Vorteilen. Sanierungsmaßnahmen werten den Wert des Objekts nicht nur auf, sondern sind auch aus steuerlicher Sicht interessant. Beispielsweise haben Kapitalanleger die Möglichkeit, die Sanierungskosten über einen Zeitraum von zwölf Jahren komplett abzuschreiben – in den ersten acht Jahren für jeweils neun Prozent und im darauffolgenden Zeitraum für sieben Prozent. Wird die denkmalgeschützte Immobilie für eine Eigennutzung beansprucht, gilt eine Abschreibung von jeweils neun Prozent für zehn Jahre.

Kosten für Arbeiten an Außenanlagen können nicht abgeschrieben werden

Ein Manko besteht hinsichtlich einer Aufwertung der Außenanlagen. Der für Außenarbeiten eingesetzte Zeitaufwand sowie damit verbundene Kosten können nicht abgeschrieben werden. Die Steuerminderung betrifft an einem Haus unter Denkmalschutz auch nur die Bereiche, die als denkmalgeschützt deklariert sind. Die zuständige Denkmalschutzbehörde gibt über spezielle Maßnahmen Auskunft, die bei dem jeweiligen Objekt steuerlich abgeschrieben werden können. Immobilieneigentümer sind gut beraten, vor dem Erhalt dieses Dokuments nicht mit der Sanierung zu beginnen. Anderenfalls droht das Risiko, dass die Kosten im Nachhinein nicht anrechenbar sind. Die Anschaffungskosten können Betroffene selbst steuerlich geltend machen. Für Häuser bis zum Baujahr 1924 gelten 2,5 Prozent innerhalb von 40 Jahren. Bei Bauten ab 1925 passt sich der Wert auf zwei Prozent innerhalb von 50 Jahren an.

Diese Zuschüsse werden bewilligt

Sind die Renovierungskosten in den ersten drei Jahren höher als 15 Prozent des Kaufpreises, dürfen die Ausgaben nicht mit sieben bzw. neun Prozent abgeschrieben werden. In dieser Situation werden die finanziellen Aufwendungen aus steuerrechtlicher Sicht wie Anschaffungkosten behandelt. Dementsprechend müssen die Beträge linear über 40 bzw. 50 Jahre abgeschrieben werden. Mittlerweile haben Eigentümer denkmalgeschützter Bauten die Möglichkeit, sich über Förderungsmethoden finanziell unterstützen zu lassen. Einige Gemeinde erteilen Zuschüsse für Sanierungen der Immobilien, um geplante Stadterneuerungsprozesse voranzutreiben. Inwiefern ein Anspruch auf derartige Mittel besteht, wird nach einer Anfrage individuell überprüft. Anderenfalls erklären sich Kreditinstitute wie die KfW-Bank zur finanziellen Unterstützung bereit. Die Investitionsbank verteilt spezielle Zuschüsse und zinsverbilligte Darlehen, die sich auf eine energieeffiziente Sanierung beziehen. Allerdings sollten sich Eigentümer der Immobilien vor Augen führen, dass derartige Zuschüsse bei einer geplanten Sanierung nicht kombiniert werden können. Eine Doppelförderung wie ein Mix aus Zuschuss sowie Steuervorteil ist im Regelfall nicht möglich.

Häuser unter Denkmalschutz verkaufen - Worauf müssen Immobilienmakler achten?

Möchten sich Immobilienmakler auf einen Vertrieb oder die Vermietung von Denkmalimmobilien spezialisieren, sollten sie ein Büro in ostdeutschen Städten eröffnen. In Westdeutschland sind denkmalgeschützte Bauten mittlerweile eine große Rarität und dementsprechend teuer. Damit Käufer vom Steuervorteil profitieren, sollte ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Kaufpreis sowie Mieteinnahme vorhanden sein. Immobilienmakler sollten ihre Klientel darüber informieren, dass ein Investor bestenfalls nicht über das 24-fache einer jährlich veranschlagten Mieteinnahme als Kaufpreis bezahlen sollte. Natürlich ist es vor einem Kauf wichtig, dass der Makler und interessierte Kunden vor Ort einen oder mehrere Besichtigungstermine  (Tipps für die Immobilienbesichtigung) wahrnehmen. Diese Besichtigungen vermitteln erste Einblicke darüber, ob dieses finanzielle Gleichgewicht realistisch erscheint.