Soll ein Immobilienmakler eine Immobilie verkaufen bzw. einen Mieter suchen, wird im Rahmen der Beauftragung ein Maklervertrag abgeschlossen. Mit diesem Schriftstück gehen beide Vertragsparteien Verpflichtungen ein. Der Immobilienexperte verpflichtet sich, die vertraglich vereinbarten Leistungen zu erbringen. Auftraggeber müssen die Makler für dessen Dienstleistungen bezahlen.
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Bestandteile im Maklervertrag
In einem Maklervertrag werden erfahrungsgemäß verschiedene Punkte aufgeführt. Folgende Fragen und Thematiken sind in dem Vertrag schriftlich festgehalten:
- Wie hoch ist die Provision und wer bezahlt diese?
- Wie wird die Provision geregelt?
- Zu welchem Zeitpunkt und unter welchen Bedingungen muss die Provisionszahlung an den Immobilienmakler geleistet werden?
- Ist die Vereinbarung ein sogenannter Exklusivvertrag?
- Wie lange ist die Vertragsdauer?
Die Auftraggeber sollten bei der Beauftragung eines Maklers beachten, dass der Dienstleister alle wichtigen Informationen rund um das Objekt wahrheitsgemäß erhalten muss. Für Auftraggeber sollte es selbstverständlich sein, dass keine sogenannten Umgehungsgeschäfte gestattet sind, die einer Bezahlung der Maklercourtage entgegenwirken. Kunden sowie Immobilienmakler können aus drei verschiedenen Vertragsarten wählen. Generell ist ein Vertragsabschluss in Schriftform einer einfachen mündlichen Absprache vorzuziehen. Ein aufgesetztes Schriftstück bietet Sicherheit, um Unklarheiten oder Missverständnisse zu vermeiden. Dennoch ist es unter speziellen Umständen möglich, dass auch ohne einen schriftlichen Maklervertrag eine provisionspflichtige Vereinbarung entsteht. Diese Umstände sind gegeben, wenn die offensichtliche Verpflichtung zur Bezahlung der Maklergebühr besteht. Wurde dem Kunden ein Exposé ausgehändigt, in dem deutlich auf die Provision verwiesen wird, muss der Interessent diesen Betrag auch bei einem Erwerb der Immobilie entrichten.
Maklervertrag - Vertragsarten im Überblick
Generell wird in der Immobilienbranche zwischen zwei Arten von Maklerverträgen unterschieden. Bei einem einfachen Maklervertrag genügt es, wenn Immobilienbesitzer dem Immobilienmakler eine schriftliche oder mündliche Erlaubnis erteilen, um das Objekt zu veräußern. Im Rahmen dieser vertraglichen Vereinbarung geht der Eigentümer rechtlich keinerlei Verpflichtungen ein. Den Immobilieneigentümern steht es frei, ihre Wohnungen, Häuser und Wohnungen auch selbst am Markt anzubieten oder andere Branchenvertreter zu beauftragen. Veräußern die Wohnungs- oder Hauseigentümer die Immobilie selbst, haben die Immobilienmakler keinen Anspruch auf eine Provision. Im Gegenzug müssen die Kunden bei dieser Vertragsform jedoch damit rechnen, dass sich die Makler nicht mit vollem Engagement um die Vermarktung der Objekte kümmern.
Besonderheiten des einfachen Alleinauftrags
Eine andere Option ist der einfache Alleinauftrag. Im Gegensatz zum einfachen Maklerauftrag ist der Alleinauftrag an eine fest vereinbarte Vertragslaufzeit gekoppelt. Bei dieser Vereinbarung verzichten Immobilieneigentümer bewusst auf eine Beauftragung anderer Makler. Die Immobilienspezialisten verpflichten sich im Gegenzug dazu, für ihre Klientel tätig zu werden. Der Abschluss eines Alleinauftrags ist an keinerlei Verkaufsverpflichtung gebunden. Der einfache Alleinauftrag räumt Eigentümern der Objekte dennoch das Recht ein, die Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Eigenregie zu verkaufen. Gelingt das Verkaufsvorhaben durch die Eigentümer, haben Immobilienmakler keinen Provisionsanspruch. Wird das Hab und Gut hingegen durch einen Makler veräußert, darf der ursprünglich beauftragte Dienstleister dennoch auf seinen Anspruch auf die Maklercourtage bestehen.
Besonderheiten des qualifizierten Alleinauftrags
Der qualifizierte Alleinauftrag ist die am häufigsten angewandte Vertragsform. Bei dieser Vereinbarung einigen sich Auftraggeber sowie Makler auf individuelle Regelungen. Beispielsweise schließt der Maklervertrag die Klausel ein, dass das Objekt ausschließlich über den beauftragten Immobilienmakler veräußert werden darf. Ein durch die Eigentümer initiiertes Marketing des Hauses oder der Wohnung wird nicht vorgenommen. Diese Vertragsart ist zugleich mit der höchsten Motivation für den Immobilienmakler verbunden. Schließlich ist die Entrichtung der Provision im Erfolgsfall garantiert.
Welche Verpflichtungen gehen Immobilienmakler nach Vertragsabschluss ein?
Für den Immobilienmakler ergeben sich durch den Abschluss von einem Maklervertrag verschiedene Verpflichtungen. In erster Linie muss der Makler garantieren, das zu veräußernde Objekt so gewinnbringend wie möglich zu verkaufen. Eine sogenannte Tätigkeitspflicht ist in aller Regel kein fester Vertragsbestandteil. Immerhin ist ein schneller und erfolgreicher Verkauf das wichtigste Ziel beider Vertragsparteien. Möglicherweise stimmen Makler vertraglich der Durchführung speziell benannter Tätigkeiten zu – unter anderem der Erstellung eines Exposés. Erfolgt eine Übernahme des Verkaufsauftrags, erklären sich Eigentümer automatisch einer Hinweis-, Aufklärungs- und Ausweispflicht. Zwischen beiden Vertragsparteien entsteht ein Treue- und Sorgfaltsverhältnis, demzufolge Makler alle Interessen ihrer Auftraggeber wahren müssen. Aus diesem Grund ist es die Aufgabe der Immobilienmakler, alle zur Verfügung stehenden Informationen über das Objekt an Interessenten der Immobilie weiterzuleiten. Für den Kauf bzw. Verkauf erforderliche Informationen dürfen keinesfalls verschwiegen werden.
Vertragsvereinbarungen zur Provisionshöhe
Bei einer geplanten Veräußerung von Ländereien oder Häusern dürfen Vertragsparteien frei über die Höhe der Maklerprovision (Maklerprovision - Alles Wissenswerte) verhandeln. Regelungen zur Übernahme der Courtage sind in jedem Bundesland unterschiedlich. In einigen Bundesländern müssen Käufer die Provision allein bezahlen. In anderen Bundesländern wird die Zahlungsverpflichtung geteilt. Es existiert zwar keine gesetzlich festgesetzte Regelung über ein Maximum für die Provision. Dennoch müssen Immobilienmakler auf die Unzulässigkeit von sittenwidrigen Gebührenforderungen achten. Beispielsweise darf der ortsübliche Gebührensatz keinesfalls verdoppelt werden. Der Zeitpunkt der Zahlung der Maklerprovision muss in der Vereinbarung frei festgelegt werden. Gesetzlich hat der Immobilienmakler einen Anspruch auf die Zahlung der Provision, nachdem der Vertrag abgeschlossen wurde. In aller Regel wird die Courtage nach dem Abschluss des vereinbarten Hauptgeschäfts ausgezahlt.
Was ist das Widerrufsrecht?
Im Jahr 2014 ist in Deutschland das Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge in Kraft getreten. Diese Regelung räumt ein Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss für alle Vereinbarungen ein, die nicht in Geschäftsräumen abgeschlossen wurden. Diese Widerrufserklärung muss zwar eindeutig ausgewiesen werden, bedarf jedoch nicht zwingend der Schriftform. Sollen Immobilienmakler bereits innerhalb der 14-tätigen Frist aktiv werden, muss die Kundschaft dieser Handlung explizit zustimmen. Für die Immobilienexperten entsteht kein Anspruch auf Provision, wenn die Vereinbarung innerhalb dieser Zeit gekündigt wird. Ist innerhalb der Widerrufsfrist bereits ein Verkaufsvertrag zustande gekommen, darf der Makler auf seine Provision bestehen. Anschließend ist das Widerrufsrecht hinfällig.
Mündlich oder schriftlich?
Obwohl ein Maklervertrag auch mündlich abgeschlossen werden kann, sollten sich beide Parteien im Zweifelsfall für die schriftliche Variante entscheiden. Ein Schriftstück bildet eine seriöse Grundlage und beugt Missverständnissen effektiv vor. Dieser Maklervertrag muss auf die zu vermittelnde Immobilie, Daten des Immobilienmaklers und Eigentümers, die Höhe der Courtage sowie Befristung und Laufzeit der Vereinbarung Bezug nehmen. Weiterhin muss das Dokument auf die Verpflichtungen der Vertragsparteien, das Widerrufsrecht, die Kündigungsfrist sowie die Aufwandsentschädigung hinweisen.
