Stetige Diskussionen um Enteignungen werden auf einmal durch die Initiative kommunaler Gesellschaften unterbrochen. Immer wieder erwerben Vereinigungen Wohnungen. Mit dieser Entwicklung stehen einerseits Sondereffekte im Zusammenhang. Dennoch prognostizieren Experten, dass der Staat seine Aktivitäten in der Immobilienbranche stetig ausbauen wird.
Zunehmende Aktivitäten auf dem Immobilienmarkt
Zunehmend intensivieren Gemeinden und Städte Investitionen in den Immobilienmarkt. So steigerte die öffentliche Hand ihr Ankaufsvolumen im ersten Quartal dieses Jahres auf dem deutschen Wohnungsmarkt um etwa 890 Millionen Euro. Der Kostenanteil des letzten Quartals 2018 belief sich hingegen noch auf 207 Millionen Euro. Diese Analyse geht aus Angaben des Immobilienberatungsunternehmens NAI Apollo hervor.
Sonderprojekte mit großer Wirkung
Ein Grund für diese sprunghafte Erhöhung sind zwei Übernahmen, die durch ihre außergewöhnliche Größe besonders zu Buche schlagen. Ein Beispiel ist ein Projekt der Stadt Bremen. In dessen Rahmen kaufte die Stadt der vor Ort ansässigen Sparkasse einen 50-prozentigen Anteil zum Preis von 235 Millionen Euro von der Wohnungsgesellschaft Brebau ab. Ähnliche Tendenzen vollzogen sich in Berlin. In dieser Metropole erwarb die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Hellersdorf insgesamt 1.800 einst privatisierte Wohnungen.
Das Marktgeschehen wird sich verändern
Dennoch sind diese Sondereffekte nicht Anlass genug, um den drastischen Anstieg für das erste Quartal 2019 zu erklären. Nicht minder ausschlaggebend ist eine deutliche Erhöhung kommunaler Aktivitäten. Deshalb prognostizieren Insider schon jetzt, dass kommunale Käufer das Marktgeschehen in diesem Jahr wesentlich stärker als in vergangener Zeit dominieren werden.
Auf diese Weise gehen die Kommunen auch ihren wohnungs- und sozialpolitischen Verpflichtungen eher nach. Die Kombination aus neu erworbenen Bestandswohnungen und Neubaumaßnahmen führe somit zu einer maßgeblichen Zunahme von Wohnungsbestand, der sich in öffentlicher Hand befindet. Als weitere Komponente fließen ausgeübte Vorkaufsrechte in diese Entwicklung ein.
Die Zeiten haben sich geändert
Vom Ende der 1990er Jahre bis weit in die 2000er hinein veräußerten zahlreiche Kommunen einige Teile ihrer Wohnimmobilien. In diesem Zusammenhang verkauften die Gemeinden komplette Gesellschaften oder größere Wohnportfolios. Nach der politischen Wende wurde für lange Zeit auf eine rückläufige Entwicklung der Bevölkerungsanzahl spekuliert.
Erschwerend entwickelte sich ein großer Investitionsstau, der mit einer stetig ansteigenden Verschuldungsquote von Städten und Gemeinden sowie einem nicht durchdachten Management von Immobiliengesellschaften einherging.
Dresden: auf einen Schlag schuldenfrei
Aus diesen Gründen wurden beispielsweise größere Verkäufe in Kiel vorgenommen, in deren Rahmen die Kieler Wohnungsbaugesellschaft allein 1999 etwa 11.000 Wohneinheiten an die WCM veräußerte. In Dresden erwarb die amerikanische Investmentgesellschaft Fortress die Woba Dresden. Allerdings hatte sich deren Bestand zu diesem Zeitpunkt schon auf 48.000 Wohnungen reduziert. Die Gagfah wurde als neue Betreibergesellschaft ins Leben gerufen. Diese Vereinigung fusionierte daraufhin mit der Deutschen Annington zur Vovonia. Diese Fusion zahlte sich für die Stadt Dresden aus. Denn dadurch erlangte die Stadt ihre Schuldenfreiheit zurück.
Kritiker kommen zu Wort
Der größte Paketverkauf wurde allerdings in Berlin vollzogen. Hier erwarb ein um den US-Investor Cerberus ins Leben gerufene Konsortium die städtische GSW im Jahr 2004 mit insgesamt 66.000 Wohnungen. Im Jahr 2013 wurde die GSW wiederum von der Deutsche Wohnen SE übernommen, die zum damaligen Zeitpunkt 61.000 Wohneinheiten ihr Eigen nennen konnte.
Kritische Stimmen an diesen Verkäufen werden lauter und lauter. Die wichtigsten Gründe für diese Kritik sind die ansteigende Mietpreisentwicklung und die zunehmende Wohnraumverknappung. Außerdem erhöhen sich Forderungen nach einem Rückkauf von privatisierten Wohnungsbeständen.
Eine Frage der Zeit
Deshalb ist davon auszugehen, dass ein vermehrter Zukauf im Bestand nur eine Frage der Zeit ist. Außerdem erscheint es wahrscheinlich, dass kommunale Genossenschaften und Gesellschaften ihre Aktivitäten auf dem Wohnungsmarkt noch stärker intensivieren werden. In Städten wie Paderborn, Dresden, Kiel oder Hamburg wurden bereits neue kommunale Wohnungsunternehmen gegründet. Tendenziell wird die Anzahl an Flächenausweisungen und Bauvorhaben ansteigen, die speziell für kommunale Vermieter vorgesehen sind.
