Älteren Mietwohnungen mangelt es häufig an einer ordentlichen Dämmung. Dadurch steigert sich die Schimmelgefahr automatisch. Nun setzte der BGH ein Zeichen, das Mieter jedoch nur wenig begeistern dürfte. Das Urteil: eine drohende Schimmelgefahr berechtigt Mietparteien nicht automatisch zu einer Kürzung der Miete.
Das Risiko für eine Schimmelbildung ist kein Grund zur Mietminderung
Ob Schimmel, aufkommende Feuchtigkeit oder kaputte Heizungen – Mängel wie diese führen immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten zwischen Mietern sowie Vermietern. Bisher gefällte Urteile bezogen sich stets auf den Fall, dass Mieter eine Kostenminderung erwirken konnten, wenn die gesundheittschädigenden Pilzsporen längst an der Wand sichtbar waren. Doch dürfen Mieter einen Anspruch auf Mietminderung einfordern, wenn lediglich das Risiko für eine Schimmelbildung erhöht ist? Nun urteilte der Bundesgerichtshof, dass Mieter in diesem Fall vergeblich auf eine Minderung hoffen müssen.
Zwei Klagen in Schleswig-Holstein
In besagtem Rechtsstreit lagen zwei Klagen von Mietern aus dem schleswig-holsteinischen Glinde vor, die eine Mietminderung gegenüber dem Wohnungsbauträger – ihrem Vermieter – geltend machen wollten. Die Kläger wiesen darauf hin, dass der Zustand der 1968 sowie 1971 erbauten Wohnungen von Oktober bis März auf eine erhöhte Gefahr der Schimmelbildung hinweise. Diese sogenannte Mangelgefahr würde ihrer Meinung nach bereits eine Mietkürzung rechtfertigen. In diesem Zusammenhang betonten die Kläger, dass das tatsächliche Auftreten von Schimmel in dieser Situation eher zweitrangig wäre.
Das Landgericht Lübeck gab den Klägern Recht
Das Landgericht Lübeck stimmte den Klägern zu. Der Meinung des Gerichts zufolge würden die Wohnungen zwar den zu diesem Zeitraum gültigen Bauvorschriften entsprechen. Allerdings wären diese Richtlinien längst überholt. Für Wohnraum dieses Standards reiche es heute längst nicht mehr aus, einer Schimmelbildung mit normalem Heizen und regelmäßigem Stoßlüften vorzubeugen. Deshalb stufte das Landgericht Lübeck das Haus als mangelhaft ein. Dem Schimmel könnte aufgrund der Bausubstanz nur durch unwirtschaftlich hohem Heizen sowie Lüften entgegengewirkt werden. In diesem Zusammenhang bestätigte das Gericht, dass mehr als zwei Stoßlüftungen pro Tag für Mieter unzumutbar wären. Das Landgericht stimmte einer Kürzung der Miete zu und verurteilte den Eigentümer zu einer Vorschusszahlung von 12.000 Euro zur Finanzierung einer Innendämmung.
Das Urteil des BGH: Alt- und Neubauten können nicht gleichgesetzt werden
Der BGH betrachtete den Fall volkommen anders. Laut Meinung des Bundesgerichtshofs dürfte eine unsanierte oder modernisierte Wohnung nicht mit Neubaustandards gleichgesetzt werden, legte der zuständige 8. Senat fest. Nach der gängigen Rechtssprechung sollte vielmehr eingeschätzt werden, ob die Wohnung zum Erbauungszeitpunkt den damals gültigen Standards entsprach. Der BGH betrachtete die Wohnungen als mängelfrei, da die Räumlichkeiten diesen Richtlinien wohl entsprochen hätten.
Vermieter können aufatmen
Dieses Urteil fällt nur für Vermieter positiv aus. Schließlich hätten Vermieter mit einer wahren Klagewelle rechnen müssen, wenn sich der Bundesgerichtshof für die Kläger ausgesprochen hätte. Vermieter von Altbauwohnungen können also vorab beruhigt sein. Schließlich müsste sich die Mietpartei darüber bewusst sein, dass das Anmieten einer älteren Wohnung in vielerlei Hinsicht erschwerte Umstände mit sich bringt – Umstände wie ein stärkeres Heizen oder häufigeres Lüften.
Eine andere Regelung gilt für bereits erfolgten Schimmelbefall
Ist in den eigenen vier Wänden hingegen schon Schimmel aufgetreten, verändert sich die Rechtslage nicht. Vorhandener Schimmel ist ein unbestrittener Mangel, auf dessen Entfernung Mieter bestehen dürfen. Ein Schimmelbefall bedarf einer sofortigen Meldung beim Vermieter. Daraufhin sind die Vermieter in der Beweispflicht. Sie dürfen der Mietpartei nicht einfach unterstellen, falsch geheizt bzw. gelüftet zu haben. Ganz im Gegenteil: die Vermieter müssten einen Beweis dafür erbringen, dass die Bausubstanz nicht für die Schimmmelbildung verantwortlich ist. Juristische Streitigkeiten wie diese sind wesentlich folgenschwerer.
