Ab Januar sind neue Regelungen in Kraft getreten, durch welche die Mietpreisbremse noch effektiver funktionieren soll. Vermieter müssen neue Verpflichtungen in Kauf nehmen, während Mieter in Zukunft noch unkomplizierter gegen erhöhte Mieten vorgehen können. Diese Entwicklung hat einen guten Grund.
Ist die Mietpreisbremse durch die Neuregelungen wirklich wirkungsvoller?
In den letzten Jahren betonten Kritiker vermehrt, dass die Mietpreisbremse nicht die erwünschte Wirkung erbracht hätte. Beispielsweise sahen sich viele Mieter gezwungen, Verstöße gegen rechtlich zulässige Miethöhen qualifiziert zu rügen. Hierfür benötigten die Mieter wiederum Hinweise über etwaige Ausnahmetatbestände der Mietpreisbremse. Neben Informationen über eine höhere Vormiete kamen Hinweise über bereits erfolgte Modernisierungsmaßnahmen in Betracht. Liegen Angaben wie diese nicht vor, war es für Mieter umso schwieriger, die Miethöhe beurteilen zu können. Dieses Problem veranlasste die Regierungskoalition, eine Anpassung der Regeln über das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache vorzunehmen. Diese von der Koalition als Mieterschutzgesetz bezeichnete Richtlinie trat ab Januar 2019 in Kraft.
Mieter müssen schon vor Vertragsabschluss über bestimmte Änderungen informiert werden
Durch die neue Gesetzgebung sind Vermieter fortan verpflichtet, ihre Mieter bereits vor Vertragsabschluss darüber zu informieren, falls diese sich auf die sogenannten Ausnahmetatbestände berufen möchten. Gemäß dem neu eingeführten § 556 g Abs. 1a BGB müssen oberhalb des zulässigen Maximalbetrages geforderte Mieten durch Vermieter
- unaufgefordert,
- schriftlich sowie
- vor Abgabe der Vertragserklärung
dem Mieter mitgeteilt werden. In Abhängigkeit des Tatbestandes müssen Vermieter ergänzend folgende Auskünfte geben:
- falls eine Neubauwohnung vermietet wird; Ausnahme: § 556 f. S. 1 BGB 2.
- die Höhe der Miete vor einem Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses; Ausnahme: § 556 e Abs. 1 BGB 3.
- falls erste Vermietung nach umfassender Modernisierung vorliegt; Ausnahme: § 556 f S. 2 BGB 4.
- falls innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Mietverhältnis umfassende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden; Ausnahme: § 556 e Abs. 2 BGB
Beabsichtigt ein Vermieter eine Berufung auf einen dieser Ausnahmetatbestände, muss dieser entsprechende Auskünfte zwingend an die andere Mietpartei erteilen. Ist dies nicht der Fall, steht es Mietern jederzeit frei, eine zu hohe Miete zu rügen oder den Differenzbetrag ab der nachfolgenden fälligen Mietzahlung zurückzufordern. Diese Änderungen können durch Mieter zwar nicht rückwirkend beansprucht werden, sind jedoch seit 1. Januar 2019 rechtskräftig.
Auskünfte müssen Vermieter in Schriftform erteilen
Vermieter dürfen ihrer auf § 556 g Abs. 1a S. 2 BGB basierenden Auskunftspflicht in Abhängigkeit des Vertragsschlusses jederzeit in Schriftform nachkommen. Mieter sind berechtigt, die Differenz der Miete für die nachfolgenden zwei Jahre nach Erstellung der Auskunft über den Vermieter einzufordern. Auf diese Weise sollen Sanktionsmaßnahmen gegen die Auskunftspflicht durchgeführt werden, gegen die Vermieter verstoßen haben.
Welche Konsequenzen drohen Vermietern bei Nichteinhaltung?
In der verpflichtenden Auskunft des Vermieters müssen allerdings nicht zwangsläufig Berechnungen enthalten sein. Es genügt, dem Mieter eine einfache Begründung vorzulegen. Dadurch erhält die Mietpartei aber auch keine klaren Aussagen über die eigentliche Höhe der Miete. Aus dem Gesetz und der Gesetzesbegründung geht nicht hervor, mit welchen Konsequenzen Vermieter bei einer inhaltlichen Fehlauskunft rechnen müssen. Für diesen Fall ist die Rechtssprechung noch einmal gefragt, um eine Lösung für dieses Problem zu finden.
Eine qualifizierte Rüge muss durch Mieter nicht mehr erteilt werden
Die Richtlinien über die sogenannte qualifizierte Rüge gemäß § 556g Abs. 2. S. 2 BGB wird aufgehoben. Nunmehr sind Mieter zu einer pauschalen Erhebung einer Rüge berechtigt. Dementsprechend ist es nicht mehr notwendig, die bis dahin komplizierten Rechnungsabläufe als Nachweis der Miethöhe durch Mieter zu präsentieren. Beziehen sich Vermieter auf einen der oben angegebenen Ausnahmetatbestände, sollte sich die Rüge des Mieters automatisch auf Auskünfte des Vermieters beziehen. Beispielsweise hat der Mieter das Recht, die Höhe der Vormiete explizit in Abrede zu stellen. Der Vermieter muss noch immer gemäß § 556g Abs. 3 BGB einfordern, in den letzten Mietvertrag einschließlich Regelungen über etwaige Mieterhöhungen einsehen zu dürfen.
Welche Rolle spielt die Datenschutz-Grundverordnung?
Trotz der mittlerweile in Deutschland gültigen strengen Datenschutzrichtlinien sind die Vermieter zur Vorlage vorhergehender Mietverträge verpflichtet. Natürlich sollten die Angaben über ehemalige Mieter unkenntlich gemacht werden. Die Mieter dürfen keinerlei Mietzahlungen einfordern, die sie vor der Rüge erbracht haben. Diese Anpassung betrifft alle Vertragsverhältnisse, die ab Januar 2019 zustandekommen.
Ohne eine aktive Beteiligung der Mieter funktioniert die Mietpreisbremse nicht
Durch das Recht auf die Erteilung einer einfachen Rüge durch Mieter sowie die Auskunftspflicht des Vermieters wird Mietern eine Berufung auf Verstöße gegen die Mietpreisbremse erleichtert. Die rein juristische Grundlage bleibt hingegen unberührt. Noch immer sind Mieter gezwungen, ihre Rechte aktiv durchzusetzen. Dementsprechend müssen Mieter nach wie vor eine Art Vertragsbruch in Kauf nehmen, falls sich diese im Nachhinein von der einst freiwillig unterzeichneten Vereinbarung distanzieren. Erschwerend kommt hinzu, dass Mieter eigentlich von Beginn des Vertragsverhältnisses an mit dem Vermieter die Konfrontation suchen. Unstimmigkeiten bestehen noch immer über die geschuldete Höhe der Miete. Deshalb ist es nicht ausgeschlossen, dass es zur endgültigen Klärung dieses Problems einer gerichtlichen Auseinandersetzung bedarf. Mieter sind hierbei verpflichtet, ihren Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter laut § 556g Abs. 3 BGB geltend zu machen. Aufgrund dessen ist es durchaus möglich, dass die Mietpreisbremse auch zukünftig nicht die Bedeutung erhält, die eigentlich angemessen wäre.
Wichtiger Hinweis
Die Mietpreisbremse gilt derzeit nicht in allen Bundesländern. Informieren Sie sich deswegen im Vorfeld, ob diese in ihrem Bundesland überhaupt in Kraft ist.
