Immer wieder werden kritische Stimmen um die Wohnkosten-Diskussion laut – aus gutem Grund. Aktuell wird der Mietspiegel in den meisten deutschen Städten anhand von Stichproben ermittelt. Doch damit die Erhebungen zukünftig noch repräsentativer werden, ist nun die Unterstützung der Vermieter gefordert.
Gängige Methoden zur Ermittlung des Mietspiegels
Der deutsche Wohnungsmarkt gleicht in vielen Regionen einer Irrfahrt durchs Unbekannte. Vielerorts ist schlichtweg nicht bekannt, wie drastisch der Mietpreisanstieg tatsächlich in Städten ausfällt und welche Haushalte in welchen Gebieten dann auch tatsächlich von einer Verdrängung gefährdet sind. Bislang gilt der Mietspiegel noch immer als wichtigste Grundlage. In der Praxis wird der Mietspiegel ermittelt, indem Mieter und Vermieter in den unterschiedlichsten Regionen befragt werden. Wie qualitativ hochwertig diese Studien sind, spielt im Praxisfall allerdings nur eine untergeordnete Rolle. Diese Praxis führt wiederum dazu, dass in vielen Gemeinden überhaupt kein Mietspiegel existiert. In anderen Orten gibt es nur eine Preisliste, die Experten über Schätzungen erstellen.
Hier sind nicht alle Mietverhältnisse berücksichtigt
Erschwerend kommt hinzu, dass auch nicht alle Mietverhältnisse im Preiskatalog berücksichtigt werden. Vielmehr richtet sich der Fokus auf die Mietverhältnisse, die in den letzten vier Jahren neu vertraglich vereinbart wurden. Weil die neuen Mieten in diesem Zeitraum aber besonders stark angestiegen sind, korrigieren sich die Mietspiegelpreise auch dementsprechend schnell nach oben. Deshalb zieht es die Bundesregierung nun in Betracht, den zu untersuchenden Zeitraum von aktuell vier auf sechs Jahre zu verlängern. Diesem Vorschlag widersprechen wiederum Vermieter und Vertreter der Immobilienwirtschaft. Schließlich sind diese Branchenvertreter darauf bedacht, die Mieten schnellstmöglich noch stärker anzuheben.
Eine Auskunftsverpflichtung für Vermieter
Politischer Aktionismus und eine ungeregelte Datenlage führen wiederum zu einem unklar geregelten Markt, so die Ansicht der FDP. Deshalb fordert die Partei ein völlig neues Verfahren. Wie die FDP-Bundestagsfraktion in einem Leitantrag verlauten ließ, setzt sich die Partei dafür ein, dass Auskünfte über Mietpreise für Vermieter in Zukunft verpflichtend sein sollten. Von dieser Maßnahme erhofft sich die FDP, allen Gemeinden einen preiswerten validen Mietspiegel zu ermöglichen und die Datenerhebung zu verbessern. Dieser Antrag soll dem Bundestag binnen kürzester Zeit vorgelegt werden. Ginge es nach dem Wunsch der FDP, sollte die Bundesregierung dann ein entsprechendes Gesetz einführen.
Die Angaben bei der jährlichen Einkommenssteuererklärung erweitern
Weiter gibt die Partei in ihren Ausführungen zu verstehen, dass die Vermieterinformationspflicht schon einfach erfüllt wird, indem eine Mitteilung über erneute Vermietungen oder Änderungen der Bestandsmiete im Rahmen der jährlichen Steuererklärung angegeben werden. Weil Vermieter generell über Einkünfte aus der Vermietung informieren müssen, bedarf es nur geringen Aufwands, zusätzlich Angaben über die Körperschafts- bzw. Einkommenssteuer bei einer Neuvermietung oder Änderung der Bestandsmiete sowie wesentliche Charakteristika einer Wohnung anzugeben. Laut Aussagen von Katharina Willkomm als verbraucherschutzpolitischer Sprecherin der FDP-Fraktion mangelt es den meisten Mietspiegeln schlichtweg an einer unzureichenden Datengrundlage. So erfolgt eine Stichprobe über den Mietspiegel in Berlin nur über 3.000 Wohnungen. In Dresden ist die Anzahl beispielsweise noch geringer. Mit ihrem Vorschlag sieht Willkomm eine Lösung des Problems. Ihrer Ansicht nach käme ein repräsentativer Mietspiegel zustande, indem Daten über alle vermieteten Wohnobjekte erhoben werden. Finanzämter könnten die Informationen an Kommunen weiter vermitteln. Allerdings müsste im Vorfeld auch sichergestellt werden, dass all diese Informationen komplett anonymisiert sind. Schließlich dürfte das Steuergeheimnis dennoch nicht durch diese Maßnahme beeinträchtigt werden.
Mehrere Informationen berücksichtigen
An Willkomms Standpunkt knüpfen auch andere Wohnungsmarktspezialisten und Ökonomen an, die sich schon seit langer Zeit für einen verbesserten aktualisierten Mietspiegel einsetzen. Doch noch wichtiger ist diesen Branchenvertretern eine Datensammlung, die auf echten Mietpreisen, finanziellen Verhältnissen und Ausstattungen basiert. Immerhin wird aus dem Mietspiegeln auch die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt, die wiederum die Basis für die komplette Wohnmarktregulierung ist. Das bedeutet mit anderen Worten, dass die Mietpreisbremse und auch Kappungsgrenzen auf der Mietspiegel-Miete basieren. Doch die genaue Ermittlung des Mietspiegels ist wiederum ungeklärt.
Je transparenter, desto besser
Immobilienmarktökonomen sind sich einig, dass der deutsche Immobilienmarkt zu dieser Thematik tatsächlich eine höhere Transparenz erschaffen sollte. Deshalb ist es durchaus sinnvoll, die Ziele der FDP noch intensiver zu verfolgen. Im Gegenzug werden jedoch die Methoden der Datenerhebung kritisiert. Eine vollständige Erhebung sämtlicher Mietpreiswerte sei nach Aussagen von Immobilienmarktökonom Steffen Sebastian zwar sinnvoll. Allerdings würde der Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung von der Universität Regensburg eine gut gemachte Stichprobe bevorzugen. Seiner Meinung nach ist es nicht erstrebenswert, aus mehreren hunderttausend Wohnungen die Preisdaten zu analysieren, jedoch im Gegenzug nicht über die Lage, Ausstattung oder aktuelle Situation der Bewohner informiert zu sein. Der Ökonom vertritt außerdem den Standpunkt, dass eine Qualität ermittelter Daten noch immer wichtiger als deren Quantität ist.
Ist der Datenschutz das Zünglein an der Waage?
Viel wichtiger könnte es deshalb sein, dass Informationen über die Ausstattung, Wohnungen sowie Bewohner zumindest an lokale Behörden weitergegeben werden. Allerdings erhalten zuständige Wohnungsämter sowie das Bundesinstitut für Stadt-, Bau- sowie Raumforschung zum Teil auch nur abstrakte Werte, aus denen sich komplett andere Wertetabellen erschließen. Eine Schlüsselrolle nimmt bei dieser Problematik der Datenschutz ein. Deshalb ist aktuell kaum jemand darüber informiert, wo die Mieten aktuell tatsächlich alle Werte übersteigen. An dieser Stelle ist ganz gewiss Handlungsbedarf gefragt.
