Wer ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, gilt nicht automatisch als Eigentümer der Immobilie. Den Anspruch auf Eigentum erwerben die Käufer erst mit einem entsprechenden Eintrag im Grundbuch. Um diesen Grundbucheintrag vorzunehmen, muss eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegen. Dieses Dokument gilt als Nachweis, dass der Haus- oder Wohnungskäufer seine Steuer- und Zahlungsverpflichtungen erfüllt hat. Der Nachweis wird vom Finanzamt erstellt.
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Unbedenklichkeitsbescheinigung nach Zahlung der Grunderwerbsteuer
Das Finanzamt stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung wiederum erst dann aus, wenn die Immobilienkäufer im Vorfeld die Grunderwerbsteuer entrichtet haben. Die Höhe dieser Steuer hängt vom Bundesland ab. Die Steuersätze variieren deutschlandweit von 3,5 bis 6,5 Prozent. Dennoch bestehen Unterschiede, wofür die Immobilieneigentümer (Immobilieneigentümer - Wissenswertes und Tipps) in spe die Steuer bezahlen müssen. Beim Erwerb eines unbebauten Grundstücks zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer nur für die Länderei. Erwerben die Interessenten ein Grundstück mit einem geplanten Wohnobjekt aus einer Hand, müssen die Käufer aus steuerrechtlicher Sicht für das Grundstück sowie das Haus aufkommen. Kaufen die Eigentümer hingegen erst das Land und soll der Auftrag an ein Bauunternehmen zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen, beläuft sich die Grunderwerbsteuer ausschließlich auf den Grundbesitz. Beim Erwerb einer Länderei samt Haus entrichten Käufer die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis, der das Wohnobjekt und den Bodenbesitz umfasst.
Ausnahmen für die Zahlungspflicht
In Gesprächen mit Maklern verweisen die Experten bei Bedarf auf Ausnahmen, die Immobilieneigentümer von der Zahlungsverpflichtung entbinden. Gemäß § 22 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz sind Wechsel der Eigentumsverhältnisse durch eine Schenkung oder Erbschaft nicht steuerpflichtig. Der gleiche Fall tritt laut Aussagen der Immobilienmakler ein, wenn sich der Wert des erworbenen Lands auf weniger als 2.500 Euro beläuft. Generell sind Immobilien oder Ländereien von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn ein Verwandtschaftsverhältnis zwischen Käufer sowie Verkäufer in gerader Linie besteht. Dieser Fall tritt beispielsweise ein, wenn Eltern sowie Kinder oder Großeltern und Enkel das Grundstück, Haus oder die Eigentumswohnung erwerben. Derartige Fälle bedürfen auch keiner Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Voraussetzungen für die Eintragung im Grundbuch
Haben zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtete Personen die Zahlung vorgenommen, übersendet das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar. Der Jurist leitet daraufhin die nunmehr erforderlichen Schritte ein. Haben alle Vertragsparteien den Kaufvertrag (Wichtige Inhalte im Immobilienkaufvertrag) für die Immobilie unterzeichnet und ist das Dokument beurkundet, übermittelt der Notar alle erforderlichen Unterlagen samt Unbedenklichkeitsbescheinigung nach der Entrichtung des Kaufpreises ans Grundbuchamt. Durch diese Aktivität löst der Jurist automatisch den Grundbucheintrag des Käufers als neuen Eigentümer aus. Dementsprechend nimmt das Grundbuchamt den Eintrag ins Grundbuch nur bei den Personen vor, die eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorlegen können.
Gesetzliche Voraussetzungen gibt es nicht
In Gesprächen mit Experten können Immobilienmakler bestätigen, dass in Deutschland keinerlei gesetzliche Regelungen für einen Erhalt der Unbedenklichkeitsbescheinigung bestehen. Verbraucher dürfen auf ihren Anspruch auf die Unbedenklichkeitsbescheinigung bestehen, wenn sie aufgrund ihres Verhaltens als "steuerlich zuverlässig" eingeschätzt werden, betonen Immobilienmakler. Kommt ein angehender Immobilienkäufer allen steuerlichen Verpflichtungen regelmäßig nach und sind keine Steuerrückstände nachweisbar, entsteht automatisch ein Anspruch auf den Erhalt des Dokuments. Zudem besteht ein Zusammenhang zwischen der Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie dem Immobilienkredit. Bei einem geplanten Immobilienerwerb wird die kreditgebende Bank die Begleichung des Kaufpreises erst dann veranlassen, wenn alle erforderlichen Formalitäten rund um das Darlehen geklärt sind. Allerdings wird die Bank auf die Eintragung einer sogenannten Grundschuld bestehen. Diese Eintragung der Grundschuld erfolgt wiederum erst dann, wenn die Kaufinteressenten im Grundbuch als neue Eigentümer des Objekts eingetragen sind.
Wichtige Regeln beachten
Generell gilt folgende Regelung: Ist der Kaufprozess protokolliert, sollten die Immobilieneigentümer in spe die ausstehende Grunderwerbsteuer entrichten. Im Zuge dieser Zahlung ist es empfehlenswert, zugleich die Unbedenklichkeitsbescheinigung zu beantragen.
