Mit der Mietpreisbremse vefolgt die Bundesregierung ein großes Ziel: die Mieten sollen in Regionen mit einer sehr hohen Nachfrage an Mietobjekten eingedämmt werden. Ist die Mietpreisbremse für ein Gebiet gültig, dürfen sich die Mieten bei einer Neuvermietung von Wohnungen und Häusern maximal zehn Prozent über der für den Ort üblichen Vergleichsmiete bewegen – soweit der grobe Überblick.
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Ausnahmen der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse ist nicht in allen Bundesländern in Kraft. Bereits seit Juni 2015 steht es den Bundesländern frei, die Regelung auf Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt umzulegen. Dennoch gelten für die Mietpreisbremse einige generelle Ausnahmen.
- Fall: Wohnungen sind Neubauten. Als Neubauten werden alle Immobilien eingestuft, die zum ersten Mal nach dem 1. Oktober 2014 vermietet bzw. beansprucht wurden.
- Fall: Die einmal erreichte Miethöhe darf nicht mehr angepasst werden. Bewegte sich die Miete des Vormieters bereits vor der Festsetzung der Mietpreisbremse über dem Höchstsatz von zehn Prozent der Vergleichsmiete, dürfen die entsprechenden Mietkosten nun auch mit dem Nachmieter vereinbart werden.
- Fall: Im Vorfeld fand eine umfassende Modernisierung statt. Von einer umfassenden Modernisierung ist die Rede, wenn der Standard der Wohnung nach den Maßnahmen mit dem eines Neubaus vergleichbar ist.
Ist bei einer Mietwohnung keine dieser Ausnahmeregelungen gegeben, kann die Miethöhe bei einer erneuten Vermietung an die ortstypische Vergleichsmiete angepasst werden. Einzige Voraussetzung: die Mietpreisbremse muss das jeweilige Wohngebiet betreffen. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ist für die meisten Gemeinden und Städte im örtlichen Mietspiegel festgelegt. Die Angabe der Vergleichsmiete bezieht sich auf die Nettokaltmiete, von der Heiz- und Nebenkosten ausgeschlossen sind. Existiert zu der entsprechenden Region kein Mietspiegel, können bei Bedarf Vergleichsdatenbanken von Miet- sowie Vermieterverbänden zu Rate gezogen werden. Eventuell dienen ebenfalls Sachverständigengutachten oder statistische Erhebungen über die für einen Ort übliche Miete als Auskunftsquelle. Eine andere Option ist es, bei einer geplanten Mieterhöhung für ein Objekt auf drei vergleichbare Wohnungen zu verweisen. Auf diese Daten haben Wohnungsvermittler wie Immobilienmakler gewiss schnell Zugriff.
Tipps für Vermieter
Bei einer erneuten Vermietung eines Wohnobjekts sollten Immobilienmakler oder Vermieter zuerst überprüfen, inwiefern das jeweilige Gebiet von der Mietpreisbremse betroffen ist. Besteht die Regelung, darf die die Miethöhe den Höchstsatz des lokalen Mietspiegels nicht um zehn Prozent übersteigen. Nur in seltenen Fällen können Vermieter dennoch eine höhere Miete einfordern – auch dann, wenn die Mieter nicht in einen Neubau oder einem Neubau gleichgestellten Objekt einziehen. Wie bereits erwähnt, trifft diese Regelung auf eine Modernisierungsmieterhöhung oder den Fall zu, dass die Miete des Vormieters schon über zehn Prozent über der ortsüblichen Miethöhe angesetzt wurde. Fällt die Wahl bei einer Neuvermietung auf einen Indexmietvertrag, hängt die Höhe vom sogenannten Verbraucherpreisindex ab. Beispielsweise profitieren Immobilienmakler oder Vermieter von einer Preisentwicklung, bei welcher ausschließlich der Verbraucherpreisindex ansteigt. Zusätzlich können Makler ihre Kunden auf die Option eines Staffelmietvertrags hinweisen. In dieser Vereinbarung legen Vermieter für jedes Jahr eine neue Miethöhe fest. Falls die Mietstaffel über diese Regelung die Zehn-Prozent-Grenze übersteigt, wird der Betrag auf diesen Höchstsatz gedeckelt.
Tipps für Mieter
Generell ist die Mietpreisbremse eine Regelung, die Mietern entgegenkommt. Bei einem unausgeglichen Angebot-Nachfrage-Verhältnis sollen Mieter nicht überdurchschnittlich hoch zur Kasse gebeten werden. Wer einen Umzug in einen Neubau oder ein umfassend modernisiertes Objekt plant, darf sich nicht auf die Mietpreisbremse berufen. Gleiches trifft für den Fall zu, wenn die Miete des Vormieters bereits die Zehn-Prozent-Marke überstiegen hatte.
Mietpreisbremse - Welche Rechte haben die Mieter?
Ob der Mietpreis den Rahmenbedingungen der Mietpreisbremse entspricht, können Interessenten unter Berücksichtigung des örtlichen Mietspiegels kontrollieren. Falls kein Mietspiegel vorhanden ist, dürfen Mieter Informationsquellen wie die Mietdatenbank kontaktieren. Mieter haben das Recht, bei einem Verstoß gegen die Regelung den zuviel gezahlten Betrag zurückzufordern. Diese Forderung dürfen Mieter allerdings erst ab dem Zeitpunkt geltend machen, an den Vermieter auf den Verstoß hingewiesen wurden. Außerdem darf ein Mieter auf einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter bestehen. Vermieter müssen über all die Aspekte eine Auskunft erteilen, die für eine Zulässigkeit der vereinbarten Miete von Bedeutung sind. Diese Angaben betreffen beispielsweise die Höhe der Miete des Vormieters oder den als Grundlage dienenden Mietspiegel.
