Viele Menschen träumen von einem Eigenheim. Ist das Budget für Eigenkapital jedoch stark begrenzt, zerplatzt der Wunsch häufig wie eine Seifenblase. Mietkauf ist eine interessante Alternative zur Finanzierung durch einen Kredit. Bei diesem Modell werden monatlich gezahlte Mieten partiell auf den Kaufpreis angerechnet, bis der verbleibende Betrag zu einem festgelegten Zeitpunkt gezahlt werden muss. Doch beim Mietkauf müssen die Vertragsparteien auf einige Besonderheiten achten.
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Für wen ist der Mietkauf interessant?
Im ersten Moment scheint das Konzept des Mietkaufs unkompliziert und preiswert zu sein. Soll der Traum vom Eigenheim jedoch nicht mit einer bösen Überraschung enden, müssen Mietkäufer die Immobilie sowie den eigenen finanziellen Spielraum genau unter die Lupe nehmen. Schließlich ist ein Mietkauf nicht für jeden Immobilieninteressenten eine sinnvolle Alternative. Ein Mietkauf ist häufig die erste Wahl für Selbständige, die von einem Eigenheim träumen, jedoch keine Kreditzusage von der Bank erhalten. Familien ohne größeres Eigenkapital betrachten dieses Finanzprodukt ebenfalls als vielversprechende Methode. Doch ist dieses Modell wirklich so einfach, wie es klingt?
So funktioniert das Mietkauf Modell
Zu Beginn leisten die Kaufinteressenten eine Einmalzahlung in Höhe von 20 Prozent des Kaufpreises. Über die monatlichen Mietzahlungen nehmen die Mieter Anzahlungen auf das Haus oder die Wohnung vor. Zugleich wird es den Mietern optional in Aussicht gestellt, das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Die Miete ist eine Kombination aus Anzahlungsbeitrag und Mietzins. Wählen die Mietkäufer während der Mietdauer die Kauf-Option, bezahlen sie im Anschluss an die vertraglich vereinbarte Mietlaufzeit den verbleibenden Kaufpreis. Wer sich gegen den Mietkauf entscheidet, erhält die bereits bezahlten Anzahlungen zumeist zurück – vorausgesetzt, es liegt eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vor.
Vor- und Nachteile von einem Mietkaufs
Der vermutlich größte Vorteil eines Mietkaufs besteht für die Interessenten darin, dass sie im Vergleich zur Baufinanzierung keinen negativen Schufa-Eintrag aufgrund des Kredits erhalten. Möglicherweise sind die Haus- und Wohnungsbesitzer in spe unabhängiger, da sie sich an keinen Darlehensvertrag bei einer Bank binden müssen. Ein weiterer Pluspunkt besteht für Mietkäufer darin, dass sie die Immobilien zuerst probeweise bewohnen dürfen und in dieser Zeit eventuell auch Mängel entdecken. Diese Nähe zum Objekt erleichtert wahrscheinlich die Wahl, sich für oder gegen das Haus bzw. die Wohnung zu entscheiden. Dennoch sollte die Unterzeichnung des Mietkaufvertrags gut durchdacht sein. Eine ausschlaggebende Komponente ist die Festlegung darüber, welcher Betrag der Miete für die Hausfinanzierung angedacht wird. Häufig ist der Teil für die Miete einfach zu hoch angesetzt. In diesem Fall würden die Mietkäufer ein Minusgeschäft eingehen.
Mietkauf - Ein riskantes Vorhaben?
Mietkäufe sind erfahrungsgemäß verhältnismäßig teure Modelle, da zumeist nicht die vollständige Monatsmiete auf den Restkaufpreis umgelegt wird. Bei einigen Mietkauf Produkten wird sogar nur ein Drittel der Rate angerechnet. Dadurch übersteigt die monatlich aufzubringende finanzielle Belastung zumeist die einer normalen Miete oder Raten klassischer Annuitätendarlehen. Ist die vereinbarte Mietzeit abgelaufen, müssen die möglichen Immobilienbesitzer den ausstehenden Kaufpreis bezahlen. Gelingt es den Kaufinteressenten nicht, diesen Betrag anzusparen, müssen sie im Bedarfsfall dennoch einen Kredit aufnehmen. Die finanzielle Belastung ist bei einem Mietkauf relativ hoch. Wer die Beträge nicht bezahlen kann, riskiert Rücklagen des bisher eingezahlten Geldes sowie die Immobilie. Im Gegenzug erleiden Mietkäufer finanzielle Verluste, wenn die Vermieter insolvent werden. Ist die Vorgehensweise für den Insolvenzfall im Vorfeld nicht vertraglich vereinbart, drohen hohe finanzielle Einbußen.
Einen Mietkaufvertrag abschließen - Worauf achten?
Wer sich dennoch mit Bedacht für dieses Konzept entscheidet, sollte bei Vertragsabschluss auf mehrere Klauseln achten. Schließlich ist es wichtig, dass die Immobilie bei einem Mietkauf die gleichen Bedingungen wie bei einem Sofortkauf erfüllt. Einerseits ist es wichtig, dass im Grundbuch keine Rechtsansprüche dritter Personen oder finanzielle Belastungen vermerkt sind. Andererseits sollte ein Gutachten erstellt werden, das auf den generellen Objektzustand, eventuell bestehende Mängel sowie einen Sanierungsrückstau eingeht. Der Restkaufpreis und monatlich vereinbarte Mietzahlungen müssen den ermittelten Wert rechtfertigen. Zudem beziehen sich finanzielle Rahmenbedingungen auf folgende Aspekte:
- Wie hoch sind die monatlichen Raten?
- Ist die Zahlung einer Zahlung oder einer Abschlussgebühr gewünscht?
- Wie hoch ist der Gesamtkaufpreis unter Einbeziehung der Zinsen, Gebühren und Raten?
- Ist die Finanzierung bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit abgesichert?
- Wie wird der Restkaufpreis finanziert?
- Wie wird eine etwaig bestehende Grundschuld beglichen?
- Wann ist die Restkaufsumme fällig?
Mietkäufer sind gut beraten, die das Rechtsgeschäft betreffenden finanziellen Vereinbarungen mit Finanzierungsoptionen von Banken und anderen Kreditunternehmen zu vergleichen. Neben steuerlichen Aspekten sollte die Frage geklärt werden, inwiefern öffentliche Fördermittel für das Mietkauf-Projekt verfügbar sind. Es sollte ein ausgewogenes Verhältnis zwischen dem Kaufpreis, Mietzahlungen, der Laufzeit sowie vorhandenem Eigenkapital bestehen. Gern helfen Ansprechpartner von Verbraucherzentralen weiter, um die Lebensplanung der Mietkaufinteressenten sowie deren finanzielle Spielräume zu analysieren.
Inhalte des Mietkaufvertrags
Sprechen die Zahlen für den Abschluss eines Mietkaufvertrags, kann das Dokument aufgesetzt werden. Folgende Klauseln sind ein wichtiger Bestandteil der Vereinbarung:
- Im Mietkaufvertrag muss eine Regelung festgelegt werden, was im Todesfall mit dem Mietkaufobjekt geschieht.
- Der Vertrag muss auf Zeiträume für die Kaufoption eingehen, innerhalb derer sich die aktuellen Mietkäufer für oder gegen die Immobilie entscheiden können. Dem Mietkäufer muss ein Kündigungsrecht eingeräumt werden.
- Im Rahmen der Mietphase muss sich der Mietverkäufer mit einer Übernahme von allen anfallenden Erschließungs- sowie Anschlusskosten bereit erklären. Allerdings müsste der Mietkäufer diese Beträge bei Fälligkeit des Restkaufpreises erstatten.
- Im Mietkaufvertrag muss die Frage geklärt werden, wie die geleisteten Anzahlungen bei einem nicht erfolgten Immobilienkauf angerechnet werden. Ohne fehlende vertragliche Vereinbarung müssen die Mietkäufer möglicherweise mit einem finanziellen Verlust rechnen.
Generell raten Immobilienexperten wie Immobilienmakler zu einen Mietkauf, wenn ein verhältnismäßig großer Anteil der monatlich zu bezahlenden Miete auf die Kaufpreise angerechnet wird. Möglicherweise sollten sich Mietkaufinteressenten vor Vertragsabschluss an einen Immobilienmakler oder Finanzexperten wenden, um zu überprüfen, wie lukrativ das Angebot ist. Beträgt der Anteil der Miete auf den Kaufpreis nur ein Drittel der gesamten Kosten, sind die Chancen äußerst gering, die gewünschte Summe innerhalb dieses Zeitraums ohne Aufnahme von einem Darlehen abzubezahlen. Zum Ende der Mietzeit sollte sich der bereits abgezahlte Kaufpreis auf etwa 80 Prozent belaufen. Im Gegenzug ist ein Mietkauf keine gute Option für Immobilieninteressenten, die ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent aufweisen. Deshalb ist es besonders wichtig, sich eine genaue Übersicht über das individuelle Einkommen zu erschaffen und Sparwillen für die Erbringung des Kaufpreises zur notwendigen Zeit mitzubringen. Übersteigen die finanziellen Belastungen das persönliche Budget, ist die Nutzung eines klassischen Mietobjekts möglicherweise die bessere Option.
