Immobilienbewertung

Für viele Menschen ist der Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks eine Entscheidung fürs Leben. Dabei ist es Käufern besonders wichtig, in die Immobilien nicht zu viel Geld investieren zu müssen. Generell gilt die Faustregel, dass die Objekte stets so viel Geld wert sind, wie die Käufer bereit sind dafür auszugeben. Im Gegenzug müssen Verkäufer natürlich bereit sein, dem vorgeschlagenen Kaufpreis zuzustimmen. Kurzum: es gibt keinen eindeutigen Preis für Immobilien. Die Finanzen werden deutlich vom aktuell bestehenden Angebot-Nachfrage-Verhältnis beeinflusst. Jedes Wohnobjekt unterscheidet sich vom anderen und hat dadurch auch einen individuellen Wert. Deshalb ist es unerlässlich, in eine Immobilienbewertung den Verkehrswert bzw. aktuellen Marktwert einzubeziehen.

Verschiedene Gründe für eine Immobilienbewertung

Es gibt verschiedene Anlässe, die Käufer oder Verkäufer zu einer Immobilienbewertung bewegen. Im Großen und Ganzen ist die Notwendigkeit einer Immobilienbewertung dann gegeben, wenn die Objekte den Besitzer wechseln sollen. Dieser Fall tritt bei einem geplanten Kauf bzw. Verkauf, einem Scheidungsverfahren, Auseinandersetzungen ums Erbe, Zwangsversteigerungen oder Vermögensaufteilungen ein. Wer den Wert eines Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks ermitteln lassen möchte, kann zwischen verschiedenen Methoden wählen. Diese Optionen werden durch persönliche individuelle Voraussetzungen und das Budget beeinflusst.

Mündliche oder schriftliche Gutachten?

Die Beauftragung eines Wertgutachters ist die sicherste Variante für eine Immobilienbewertung. Diese Baugutachter müssen nicht zwangsläufig ein kostenintensives und kompliziertes Verkehrswertgutachten erstellen. Häufig genügt eine mündliche Einschätzung des Immobilienwerts durch die Gutachter. Preise für ein mündliches Gutachten belaufen sich erfahrungsgemäß auf 120 bis 200 Euro. Schriftliche ausführliche Wertgutachten stellt ein öffentlich bestellter Gutachter mit bis zu 2.000 Euro in Rechnung. Immobilienmakler führen diesen Service zwar günstiger aus. Allerdings erkennen Behörden und Ämter zumeist nur die Gutachten unabhängiger Sachverständiger an.

Immobilienbewertungen über ein Internetportal

Eine andere Option für eine Immobilienbewertung ist ein Internetportal. Verschiedene Immobilienplattformen bieten vergleichsweise schnelle und preiswerte Immobilienbewertungen der Objekte oder Grundstücke an. Für diesen Prozess werden Angaben zur Fläche, dem Baujahr sowie dem Standort benötigt. Diese Form der Immobilienbewertung berücksichtigt Vergleichsdaten von Gutachterausschüssen sowie Kaufpreisen. Dieser Service kostet je nach Portal von 15 bis 30 Euro.

Vorteile einer Marktanalyse

Marktanalysen können Immobilienbesitzer auch ohne Immobilienmakler oder Gutachter durchführen. Interessenten vergleichen die Preise von ähnlichen Objekten im Internet miteinander, um einen ersten Überblick über ähnliche Verkäufe in der Umgebung zu erhalten. Allerdings reicht es für eine aussagekräftige Marktanalyse nicht aus, Verkäufe des näheren Umfelds zu analysieren. Aspekte wie der Zustand, die Ausstattung sowie das Baujahr fließen ebenfalls in die Analyse ein. Eine Marktanalyse ist nur für eine grobe Einschätzung des Marktwerts sinnvoll. Anderenfalls ist eine Immobilienbewertung durch einen Gutachter die wesentlich bessere Variante.

Was ist ein Grundstücksmarktbericht?

Optional kommt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses in Betracht. Dieses Dokument bezieht sich auf Wertangaben und Erläuterungen für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und andere Immobilien, die nach Stadtgebieten sortiert sind. Dieser Grundstücksmarktbericht fördert die Transparenz des örtlichen Marktes und bietet Immobilieneigentümern die Möglichkeit, sich einen ungefähren Überblick über den Wert der Objekte zu verschaffen.

Diese Faktoren wirken sich auf die Immobilienbewertung aus

Neben diesen Optionen für eine Wertermittlung fließen unterschiedliche Kriterien in die Immobilienbewertung ein. Aspekte wie die Lage, das Baujahr und die Fläche wirken sich maßgeblich auf die Bewertung von Häusern, Grundstücken und Wohnungen aus. Der Zustand und das Alter der Objekte bestimmen den Preis für die Immobilien ebenso maßgeblich wie die Ausstattung der Wohnungen und Häuser. Zudem beeinflussen rechtliche Rahmenbedingungen und die Marktsituation die Immobilienbewertung.

Besonderheiten des Vergleichswertverfahrens

Liegt der Immobilienbewertung eine Berechnung des Verkehrswerts zugrunde, stehen drei normierte Bewertungsverfahren zur Wahl. Neben dem Vergleichswertverfahren haben sich das Sachwert- und Ertragswertverfahren bewährt. Die Wahl der Methode hängt hauptsächlich von der Art und dem zukünftigen Nutzungszweck des zu bewertenden Objekts ab. Das Vergleichswertverfahren wird in erster Linie für Wertermittlungen einer Eigentumswohnung angewandt. Für eine Wertberechnung von Reihenhäusern, Doppelhaushälften oder Baugrundstücke ist dieser Verfahrensansatz ebenfalls sinnvoll, um einen Durchschnittspreis vergleichbarer Immobilien zu ermitteln. Das Resultat des Vergleichswertverfahrens ist umso sicherer, je mehr Vergleichspreise in diese Berechnung einbezogen werden können. Individuelle Grundstücks- und Immobilienmerkmale werden über Zu- und Abschläge berücksichtigt.

Das Sach- und Ertragswertverfahren

Im Gegensatz dazu wenden Immobilienexperten das Sachwertverfahren an, wenn die Wertermittlung nicht unbedingt auf den Ertrag abzielt. Die Ermittlung von Immobilien wie Ein- oder Zweifamilienhäusern basiert auf Grundlage der Baukosten, der Lage, der altersbedingten Abnutzung sowie des Grundstückswerts. Zudem werden in die Sachwertermittlung der Sachwert des Gebäudes, der Sachwert der Außenanlagen sowie der Grundstückswert in diese Form der Immobilienbewertung einbezogen. Das Ertragswertverfahren fokussiert sich in erster Linie auf Immobilien, die Erträge bewirtschaften sollen. Ertragswertverfahren werden vor allem bei Mietimmobilien wie Mehrfamilienhäusern angewendet. Ausschlaggebende Faktoren wie der Bodenwert, nachhaltig erzielbare Mieterträge sowie der Liegenschaftszins fließen in die Immobilienbewertung ein.