Das Flurstück spielt bei einem Kauf oder Verkauf durch Immobilienmakler eine große Rolle. Das Flurstück kennzeichnet nicht nur die kompletten Abmessungen eines Grundstücks. Zugleich dienen die Flurstück-Angaben für Käufer, Verkäufer sowie Immobilienmakler als Anlass, um den Immobilienpreis festzulegen. Doch was ist ein Flurstück genau?
Inhaltsverzeichnis
Was ist ein Flurstück?
Das Flurstück ist ein häufig örtlich markierter und amtlich vermessener Teil der Erdoberfläche. Dieser ebenfalls als Parzelle bezeichnete Erdanteil wird über sogenannte Flurkarten, Liegenschaftskarten, in Katasterplänen oder Katasterbüchern nachgewiesen. Beispielsweise wird ein Flurstück im Liegenschaftskataster mit einer Grundstücks- bzw. Flurstücksnummer gekennzeichnet. Diese Kennzahl setzt sich entweder aus einer Zahl, einer Kombination aus zwei Zahlen oder einer Zahl-Buchstaben-Kombination zusammen. Das Grundstück entspricht einem Flurstück als einfaches Grundstück bzw. sogenanntes sachenrechtliches Objekt. Häufig werden mehrere Flurstücke zu einem Grundstück zusammengefügt. Diese Konstellation wird als zusammengesetztes Grundstück bezeichnet.
Wie wird ein Flurstück im Kataster vermerkt?
Normalerweise werden im zum Grundbuch gehörigen Bestandsverzeichnis ein Flurstück bzw. mehrere zu einem Grundstück vermerkt. Auf dieser Grundlage ist das Grundstück zu einem geometrisch gekennzeichneten Teil der Erdoberfläche zuordenbar. Setzt sich ein Grundstück aus mehreren Flurstücken zusammen, sind die Eigentumsgrenzen dennoch in die Flurstücksgrenzen untergliedert. Zusätzlich werden alle Flurstücke eines Landes im Liegenschaftskataster genau angegeben. In diesem Kataster sind die Flurstücke auf der Liegenschaftskarte nicht nur grafisch abgebildet. Zugleich wird das Flurstück durch Angabe der Größe, Art der Nutzung sowie Lage eingeordnet. Im Kataster sind die Flurstücke möglicherweise ebenfalls in Bereiche von einzelnen Nutzungsarten untergliedert.
Verschiedene Arten der Vermessung
Um Flurstücksgrenzen festzulegen und diese zu kontrollieren, werden Katastervermessungen vorgenommen. Diese Messungen werden ebenfalls angewandt, um das Flurstück neu zu bilden. Diese Katastervermessungen sind hoheitliche Vermessungen, die nur durch bestimmte Institutionen vorgenommen werden dürfen. Hierzulande erfolgen Katastervermessungen durch Flurbereinigungsbehörden, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, Katasterbehörden oder anderweitige Vermessungsstellen. Abhängig vom jeweiligen Anlass, werden die Vermessungen deutschlandweit in Ur-, Neu- oder Fortführungsvermessungen untergliedert. Bei einer Urvermessung wird ein Kataster erstmals festgelegt. Diese Vermessung ist mit einer Kennzeichnung von Grundstücksgrenzen verbunden. Außerdem sind Urvermessungen dafür vorgesehen, um Flure zu bereinigen sowie neue Grenzen im Zuge von Teilungsvermessungen zu bestimmen. Eine Neuvermessung wird hingegen durchgeführt, wenn für eine Erneuerung eines Katasters größere Areale oder mehrere Flurstücke angepasst werden müssen. Eine Fortführungsvermessung wird eingesetzt, um ein Kataster fortzuführen.
Der Ablauf der Vermessungen
Eine Darstellung von einem Flurstück im Kataster erfolgt normalerweise zweidimensional. Die Höhe bleibt unberücksichtigt. Unter Beachtung heutiger gültiger Verwaltungsvorschriften wird bei einer Katastervermessung häufig der sogenannte Koordinatenkataster vorgenommen. Um Nutzungsgrenzarten, Grenzpunkte sowie Gebäudepunkte zu vermessen, werden drei verschiedene Methoden angewendet. Die sogenannte Punktbestimmung erfolgt mithilfe von GPS-Messungen wie RTK- oder SAPOS-Vermessungen. Dieses Verfahren gibt über übergeordnete Vermessungspunktfelder Aufschluss. An die Durchführung dieses Verfahrens schließen sich die eigentlichen Katastervermessungen an. Die für einen Vertrieb von Grundstücken für einen Immobilienmakler hilfreiche Polaraufnahme vermisst das Kataster über die Distanz und Richtung. Für diese Methode setzen Vermesser elektronische Tachymeter ein, die ebenfalls als Totalstationen bekannt sind. Vermesser legen bei diesem Verfahren einen Vermessungspunkt fest. An diesen Punkt knüpfen die jeweiligen Neupunkte an.
Seltene Verfahren zur Vermessung
Das Orthogonalverfahren kommt in der Praxis zum Einsatz, um Abstände in rechtwinkliger Form auf einer Vermessungslinie zu ermitteln. Allerdings wird diese Methode heutzutage eher selten angewendet. Das sogenannte Einbindeverfahren wurde früher ebenfalls häufig genutzt, indem eine von zwei Hausseiten bis zur Grenze verlängert und der darauf basierende Schnitt gemessen wurde. Obwohl diese beiden Verfahrensansätze an Bedeutung verloren haben, werden die Methoden auch heute nicht komplett eliminiert.
Tipps für Immobilienmakler, Käufer und Verkäufer
Setzen sich Grundstücke aus mehreren Flurstücken zusammen, besteht die theoretische Möglichkeit, einige Flurstücke zu separieren und diese Bereiche getrennt voneinander zu verkaufen. Die als Zuflurstück bekannten Teile werden allerdings nur dann eigenständig im Grundstück vermerkt, wenn diese einem anderen Flurstück zuordenbar sind. Die einzelnen Flurstücke können auch dann ein Grundstück formen, wenn sie räumlich voneinander getrennt sind. Die Grenzpunkte der Flurstücke überschreitende Markierungen sind keine Ausnahme. Insbesondere bei einer landwirtschaftlich genutzten Zone werden die Ränder der Flurstücke über sogenannte Lesesteinhaufen gekennzeichnet. Diese Grenzbereiche setzen sich aus größeren Steinen zusammen, die vom Feld aufgelesen und dann am Rand positioniert werden. Aus Platzgründen werden die stetig wachsenden Steinstapel zu einem großen Haufen gelegt.
